Pourquoi l'article 67.7 de l'ARC est important pour les hôtes proposant des locations à court terme au Canada
Avez-vous loué un bien immobilier pour des séjours de courte durée ? Et si je vous disais que les nouvelles règles du gouvernement fédéral vous privent désormais de vos déductions fiscales si votre location à court terme n'est pas conforme ?
Depuis le 1er janvier 2024, les règles de l'ARC canadienne refusent les déductions pour les dépenses liées à la location à court terme (LCT) si le bien immobilier ne répond pas aux exigences en matière de licence, d'enregistrement ou de permis, ou s'il est situé dans une zone où la LCT est purement et simplement interdite.
En continuant à lire ce blog, vous saurez exactement si votre STR est admissible, quelles dépenses sont concernées, comment calculer ce que vous ne pouvez plus déduire et quelles mesures vous devez prendre pour vous protéger contre une augmentation de votre facture fiscale.
En Bref
- Qui est concerné: Les hôtes, les comptables et les investisseurs immobiliers qui exploitent des locations à court terme au Canada.
- Ce qui a changé: l'article 67.7 de l'ARC refuse les déductions si votre location n'est pas conforme.
- Que faire maintenant: Vérifiez les règles locales, obtenez les licences nécessaires et conservez les documents avant de produire votre déclaration.
CRA Section 67.7 Explained
L'article 67.7 de la Loi de l'impôt sur le revenu modifie le traitement des dépenses si votre propriété n'est pas entièrement conforme aux lois locales. En voici un bref aperçu:
- L'article 67.7 interdit les déductions fiscales pour les locations à court terme non conformes pour les années fiscales postérieures à 2023.
- La non-conformité est définie comme le non-respect des règles municipales ou provinciales en matière de licence, d'enregistrement ou de permis, ou l'exploitation dans des endroits où les STR sont purement et simplement interdites.
- Comme l'explique l'ARC:
« Lors du calcul des revenus tirés d'une location à court terme pour une année d'imposition postérieure à 2023, les nouvelles règles fiscales ne permettent pas la déduction d'un montant non conforme. » (l'ARC)
Locations à court terme conformes et non conformes
| Facteur | Locations à court terme conforme | Locations à court terme non conforme |
| Licence | Licence ou permis obtenu | Pas de licence ou de permis |
| Zonage | Opère dans une zone autorisée | Opère dans une zone restreinte ou interdite |
| Déductions | Dépenses déductibles | Dépenses refusées pour les jours non conformes |
| Risque d'audit | Plus faible | Plus élevé |
| Rentabilité après impôts | Optimisée | Réduite |
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Définition des locations à court terme non conformes au Canada
Toutes les locations à court terme ne sont pas automatiquement exclues des déductions, mais l'ARC a été très claire à ce sujet. La non-conformité est définie par le non-respect des exigences locales en matière de licence, de zonage et de permis..
C'est là que les hôtes et les investisseurs rencontrent souvent des difficultés:
Exigences en matière de licences et de permis
- Si votre ville ou votre province exige une licence, un permis ou un enregistrement pour exploiter une location à court terme et que vous ne disposez pas de ces documents, votre propriété n'est pas conforme.
- Les règles municipales varient : par exemple, Toronto peut demander aux hôtes de s'enregistrer et n'autorise les locations à court terme que dans les résidences principales, tandis que Vancouver peut vous demander d'obtenir une licence commerciale liée à la résidence principale et Ottawa a son propre règlement municipal exigeant que les annonces comportent un numéro d'enregistrement. Renseignez-vous auprès de votre municipalité pour obtenir les informations les plus précises.
Règles de zonage ou d'interdiction
- Certaines municipalités limitent les locations à court terme aux résidences principales ou à des zones spécifiques.
- La location en dehors de ces règles est considérée comme une non-conformité.
Périodes de non-conformité
- La conformité est suivie par jour. Si vous êtes conforme pendant six mois, mais non conforme pendant six autres mois, les déductions sont calculées au prorata.
- C'est pourquoi il est essentiel de tenir des registres précis.
Dépenses refusées en vertu de l'article 67.7 de l'ARC
L'un des aspects les plus difficiles de cette nouvelle règle est l'étendue considérable des dépenses qu'elle touche. Des paiements d'intérêts aux frais de nettoyage, l'ARC n'autorise aucune déduction pour les jours d'exploitation non conformes. Voici un aperçu plus détaillé de la façon dont cela se traduit dans la pratique.
Dépenses courantes liées à la location à court terme concernées
- Intérêts hypothécaires
- Taxes foncières
- Services publics (électricité, chauffage, eau)
- Frais de nettoyage et d'entretien
- Réparations et fournitures
- Frais de publicité et de réservation
Formule de calcul du « montant non conforme »
L'ARC fournit une formule pour calculer ce que vous perdez :
Montant non conforme = (A × B) ÷ C
• A = total des dépenses liées à la location à court terme autrement déductibles
• B = nombre de jours pendant lesquels la propriété n'était pas conforme
• C = nombre total de jours de location à court terme dans l'année (l'ARC)
Exemple concret
- Total des dépenses : 60 000 $
- STR exploité pendant 365 jours
- Propriété non conforme pendant 181 jours
- Montant non conforme = 60 000 $ × 181 ÷ 365 = 29 753 $
- Dépenses déductibles = 60 000 $ − 29 753 $ = 30 247 $
- Le revenu imposable augmente en conséquence, ce qui entraîne une facture fiscale nettement plus élevée.
Au lieu de déclarer un bénéfice de 15 000 $, vous déclareriez près de 45 000 $.
Vous voulez vous assurer que vos dépenses sont correctement déclarées? Contactez Boyer & Boyer, CPA pour examiner vos registres STR et optimiser votre conformité.
Impact après impôt de l'article 67.7 sur les hôtes proposant des locations à court terme
Lorsque les déductions disparaissent, les calculs changent rapidement. La différence entre la conformité et la non-conformité peut représenter des dizaines de milliers de dollars de revenu imposable supplémentaire. Examinons les implications financières concrètes.
- Moins de flexibilité dans la planification fiscale. Les déductions sont un outil essentiel pour réduire le revenu imposable. Sans elles, votre facture fiscale augmente considérablement.
- Flux de trésorerie plus serré. Les dépenses personnelles augmentent, car moins de dépenses compensent les revenus.
- Risque accru de contrôle fiscal. L'ARC peut réévaluer les années précédentes si elle constate une non-conformité.
Allègement transitoire pour les locations à court terme en 2024
Il existe une mesure d'allègement dans les premiers jours de l'application de l'article 67.7 : l'allègement transitoire. Cette mesure temporaire donne aux exploitants la possibilité de se mettre en conformité avant de perdre leurs déductions. Mais le délai pour agir est court.
- Si votre location à court terme est mise en conformité au plus tard le 31 décembre 2024, l'ARC la considérera comme conforme pour toute l'année fiscale 2024.
- L'allègement s'applique aux particuliers, aux sociétés et aux partenariats.
- À partir de 2025, cet allègement n'existera plus. La conformité sera évaluée au jour le jour.
Comment rester en conformité et protéger vos déductions pour les locations à court terme
La conformité n'est plus facultative. C'est le seul moyen de préserver votre planification fiscale. Heureusement, les hôtes et les investisseurs peuvent prendre des mesures claires pour protéger leurs déductions. Voici des stratégies pratiques pour rester en conformité avec les règles de l'ARC.
Connaissez les règles municipales et provinciales
- Vérifiez si les locations à court terme sont autorisées dans votre région.
- Obtenez les licences ou permis requis par votre ville ou votre province.
- Restez à jour sur les dates limites de renouvellement.
Conservez des registres rigoureux
- Conservez les preuves d'enregistrement et les licences.
- Suivez les jours de location par rapport aux jours sans location.
- Conservez les reçus pour toutes les dépenses liées aux locations à court terme.
Ajustez en cas de conformité partielle
- Utilisez la formule de l'ARC pour calculer au prorata les déductions lorsque vous n'êtes que partiellement conforme.
- Déclarez avec précision vos revenus locatifs.
Consultez les experts
- Les conseillers juridiques et fiscaux peuvent confirmer votre conformité, vous guider dans vos déclarations et réduire les risques d'audit.
Vous n'êtes pas sûr d'être en totale conformité? Contactez Boyer & Boyer, CPA pour obtenir des conseils personnalisés sur la conformité STR et les déductions fiscales.
CRA Penalties and Audit Risks for Short-Term Rentals
The CRA isn’t leaving enforcement to chance. With new reporting systems and stronger audit powers, the agency is ready to pursue non-compliant operators. The risks go beyond lost deductions.
- Platforms like Airbnb and Vrbo report earnings directly to the CRA.
- Non-compliant operators risk reassessments and interest charges.
- If records are incomplete, penalties may apply for gross negligence.
Ce que signifie l'article 67.7 pour les investisseurs immobiliers
Pour les investisseurs immobiliers, l'article 67.7 est plus qu'une simple règle fiscale. Il s'agit d'un changement stratégique. Les immeubles de placement qui semblaient autrefois rentables pourraient ne plus générer de rendement si la conformité n'est pas assurée.
- Dynamique du marché:à mesure que les hôtes non conformes se retirent, l'offre pourrait diminuer dans certaines villes.
- Risque lié au portefeuille:les investisseurs doivent tenir compte des coûts de mise en conformité avant d'acheter.
- Planification à long terme:certains pourraient passer des locations à court terme aux locations à long terme afin d'éviter l'incertitude liée à la conformité.
FAQ sur l'article 67.7 de l'ARC et les locations à court terme
Les questions s'accumulent alors que les hôtes et les investisseurs s'adaptent à ces changements. L'ARC a fourni quelques indications, mais de nombreuses questions pratiques restent en suspens. Voici les questions les plus courantes et les réponses simples que vous pouvez utiliser.
- Qu'est-ce que l'article 67.7 de l'ARC?
Il s'agit de la règle qui refuse les déductions de dépenses pour les locations à court terme non conformes à partir de 2024. - Puis-je déduire des dépenses si je n'étais pas conforme pendant une partie de l'année ?
Oui, au prorata selon la formule de l'ARC - Quelles preuves sont requises?
Les licences, permis, documents d'enregistrement et registres clairs des dépenses et des jours loués. - Que se passe-t-il si je ne respecte pas les règles?
Vous risquez de voir vos déductions refusées, votre revenu imposable augmenter et de devoir payer des pénalités et des intérêts.
Points clés à retenir concernant l'article 67.7 de la LIR pour les hôtes de locations à court terme
Les exploitants de locations à court terme ne peuvent pas se permettre de négliger l'article 67.7. La conformité détermine désormais si vos déductions sont maintenues ou supprimées. Récapitulons les points essentiels.
- La non-conformité entraîne la suppression des déductions.
- L'allègement transitoire ne s'applique qu'à l'année 2024 (terminée).
- La documentation et la tenue des registres sont importantes.
- La conformité est désormais un facteur de risque commercial pour les investisseurs.
Conclusions finales sur l'article 67.7 de l'ARC
L'article 67.7 de l'ARC marque un tournant. Les stratégies de déduction qui fonctionnaient auparavant ont disparu, remplacées par des exigences de conformité strictes. Les hôtes, les investisseurs et les comptables doivent agir dès maintenant pour protéger leurs résultats financiers.
Si votre propriété est menacée, vous avez le choix : vous mettre en conformité ou payer le prix fort en impôts.
TDiscutez dès aujourd'hui avec un conseiller fiscal de votre portefeuille de locations à court terme.La conformité n'est pas seulement une obligation légale, c'est la clé pour conserver vos déductions.
